O que a Lei 13.786/2018 mudou
Antes de 2018 não havia norma específica sobre o desfazimento dos contratos de compra de imóvel. A discussão era resolvida pelo Código de Defesa do Consumidor e pela jurisprudência, que costumava determinar a devolução de cerca de 75% do valor pago. A Lei do Distrato trouxe regras escritas para:
- o percentual que a vendedora pode reter na desistência do comprador;
- o prazo em que os valores devem ser restituídos;
- o conteúdo mínimo de informação no contrato (quadro-resumo);
- as consequências do atraso na entrega do imóvel.
Percentuais de retenção
- Incorporação (apartamento na planta): retenção de até 25% do valor efetivamente pago; até 50% em empreendimento com patrimônio de afetação.
- Loteamento: retenção de comissão de corretagem, cláusula penal e encargos já vencidos, com devolução do saldo.
- Sempre devolvido: o saldo restante, com correção monetária. Cláusula de perda integral das parcelas é abusiva.
Prazos de devolução
Em empreendimento com patrimônio de afetação, o pagamento pode ocorrer após o registro do habite-se. Fora desse regime, o prazo corre do desfazimento do contrato. Em loteamentos há prazo próprio previsto na Lei 6.766/1979, com a redação dada pela Lei do Distrato.
Quadro-resumo: a parte que mais gera discussão
O contrato deve começar por um quadro-resumo com preço total, forma de pagamento, índice de correção, juros, consequências do inadimplemento e as regras de rescisão. Quando esse quadro é omisso ou incompleto, o comprador pode exigir a correção e as penalidades aplicadas ficam sujeitas a questionamento.
Quando a lei não protege a vendedora
Os limites de retenção valem para a desistência do comprador. Se houve atraso na entrega além da tolerância contratual, obra paralisada, loteamento sem registro ou impossibilidade de outorga da escritura, a rescisão é por culpa da vendedora: a devolução é integral e corrigida, com multa e eventual indenização.
Como isso se aplica ao seu caso
Perguntas frequentes
- O que é a Lei do Distrato?
- É a Lei 13.786/2018, que alterou a Lei 4.591/1964 (incorporação imobiliária) e a Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo) para disciplinar o desfazimento dos contratos de compra de imóveis, definindo quanto pode ser retido pela vendedora e em que prazo os valores devem ser devolvidos.
- Quanto a lei permite reter dos valores pagos?
- Na desistência por iniciativa do comprador em incorporação, a retenção é de até 25% do valor pago; sobe para até 50% quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. Em loteamentos, a lei prevê retenção de comissão de corretagem, cláusula penal e encargos vencidos.
- O que é o quadro-resumo obrigatório?
- É o resumo que deve constar no início do contrato, com preço total, forma de pagamento, índice de correção, taxa de juros, consequências do atraso e as regras de rescisão. A ausência ou o preenchimento incompleto permite ao comprador exigir a correção e pode invalidar penalidades aplicadas.
- A Lei do Distrato vale para contratos antigos?
- A lei entrou em vigor em dezembro de 2018 e, em regra, alcança os contratos firmados a partir dessa data. Contratos anteriores continuam regidos pelo Código de Defesa do Consumidor e pela jurisprudência então consolidada, que costumava fixar a devolução em torno de 75% do valor pago.
- A lei se aplica quando a culpa é da vendedora?
- Não. Os percentuais de retenção valem para a desistência do comprador. Havendo atraso na entrega, obra paralisada, loteamento sem registro ou impossibilidade de escritura, a rescisão é por culpa da vendedora, com devolução integral e corrigida dos valores.
Conteúdo informativo, sem promessa de resultado. Cada contrato exige análise individual.