Distrato de apartamento: como devolver o imóvel para a construtora e recuperar valores

Quando é possível devolver o apartamento para a construtora

A devolução do imóvel comprado na planta ou em construção é juridicamente possível, mesmo quando o contrato não prevê expressamente essa hipótese. As situações mais comuns são:

• Desistência do comprador: perda de renda, crédito negado pelo banco, parcelas de reforço (balões) que se tornaram inviáveis ou mudança de planos.
• Inadimplemento da construtora: atraso na entrega do imóvel, obra paralisada, metragem ou padrão diferentes do contratado.
• Falha de informação: quadro-resumo ausente ou incompleto, correção pelo INCC aplicada de forma diferente do combinado, cobranças não informadas na contratação.

Rescisão de contrato com construtora: quanto pode ser retido

A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) estabeleceu parâmetros objetivos para o desfazimento do contrato por iniciativa do comprador:

• Retenção de até 25% do valor efetivamente pago, na regra geral;
• Retenção de até 50% quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação;
• Possibilidade de dedução de comissão de corretagem, tributos, cotas de condomínio e IPTU do período em que o imóvel esteve à disposição do comprador.

Cláusulas que impõem perda total das parcelas pagas ou retenção acima desses limites são reiteradamente afastadas pelos tribunais, com base no artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor.

Distrato de imóvel na planta: prazos de devolução

A restituição não é imediata em todos os casos. Em empreendimentos com patrimônio de afetação, a lei admite que o pagamento ocorra após o registro do habite-se; fora desse regime, o prazo é contado do desfazimento do contrato. Os valores devem ser devolvidos com correção monetária.

Quando a rescisão decorre de culpa da construtora, a lógica se inverte: não há retenção, a devolução é integral, corrigida e em parcela única, e ainda cabe discussão sobre multa e indenização.

Atraso na entrega do imóvel

O prazo de tolerância admitido é de até 180 dias corridos, desde que expressamente previsto em contrato. Ultrapassado esse período, o comprador pode escolher entre:

1. Rescindir o contrato, com devolução integral e corrigida do que pagou, acrescida de multa;
2. Manter o contrato e pleitear indenização pelo período de atraso, normalmente calculada com base no valor locatício do imóvel.

Documentos necessários para a análise

• Contrato de compra e venda e quadro-resumo;
• Comprovantes de pagamento de entrada, parcelas, balões e taxas;
• Comprovantes de comissão de corretagem e taxa SATI, se houver;
• Memorial descritivo, material publicitário e cronograma de obras;
• Notificações, e-mails e propostas trocadas com a construtora.

Como conduzimos o caso

1. Leitura do contrato e cálculo do valor efetivamente pago e corrigido;
2. Simulação do que é devido em cada cenário (distrato negociado x ação judicial);
3. Notificação extrajudicial e tentativa de acordo com a construtora;
4. Ação de rescisão com pedido de restituição quando não há acordo razoável;
5. Acompanhamento até o recebimento efetivo dos valores.

Perguntas frequentes

Como devolver o apartamento para a construtora?

O caminho usual é o distrato: notificação da construtora, apuração do total efetivamente pago e negociação do valor a ser restituído. Não havendo acordo, cabe ação de rescisão contratual com pedido de devolução. A Lei 13.786/2018 disciplina o desfazimento do contrato e os limites de retenção.

Quanto a construtora pode reter no distrato?

Quando a desistência parte do comprador, a Lei 13.786/2018 admite retenção de até 25% do valor pago; em empreendimento submetido a patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50%. Perda integral das parcelas ou retenção fora desses parâmetros costuma ser considerada abusiva.

Em quanto tempo recebo o dinheiro de volta?

A lei fixa prazos para a restituição, contados do desfazimento do contrato ou do registro/expedição do habite-se, conforme o regime do empreendimento. Quando a rescisão decorre de culpa da construtora, a devolução tende a ser integral, corrigida e em parcela única.

E se houver atraso na entrega do imóvel?

O atraso além do prazo contratual e da tolerância legal é inadimplemento da construtora. O comprador pode optar pela rescisão com devolução integral e corrigida dos valores, acrescida de multa contratual, ou manter o contrato e pleitear indenização pelo período de atraso.

Vale a pena desistir de um imóvel na planta?

Depende do estágio do contrato, do saldo devedor, do índice de correção aplicado e da existência de falhas da construtora. A análise do contrato e dos comprovantes de pagamento indica se o melhor caminho é o distrato, a cessão a terceiro ou a revisão das cláusulas.