Distrato de multipropriedade: como funciona e quando cabe a devolução dos valores

O que é multipropriedade

A multipropriedade — também chamada de time-sharing ou propriedade compartilhada — é o regime em que um mesmo imóvel pertence a vários titulares, cada um com direito de uso por períodos determinados do ano. No Brasil, o instituto foi regulamentado pela Lei nº 13.777/2018, que incluiu os artigos 1.358-B e seguintes no Código Civil.

Boa parte dos conflitos nasce da forma de venda: abordagens em resorts e shoppings, apresentações longas, promessas de valorização e de facilidade de revenda que raramente se confirmam. Quando o comprador percebe o custo real — parcelas, taxa de manutenção anual e dificuldade de reservar as datas desejadas — surge a busca pelo distrato.

O que é o distrato

Distrato é o desfazimento do contrato. Ele pode ocorrer de duas formas:

• Extrajudicial: por acordo entre as partes, com definição do valor a ser restituído e quitação recíproca. É o caminho mais rápido e barato quando a administradora se dispõe a negociar.
• Judicial: quando não há acordo ou quando existem vícios no contrato. Nesse caso se pede a rescisão, a devolução dos valores e, conforme o caso, a suspensão das cobranças e a exclusão de restrições de crédito.

Fundamentos que sustentam o pedido

• Dever de informação (art. 6º, III, do CDC): o comprador precisa receber informação clara sobre preço total, taxas de manutenção, regras de reserva e possibilidade de revenda.
• Publicidade enganosa (art. 37 do CDC): promessas de valorização, de renda com locação ou de recompra que não se cumprem.
• Cláusulas abusivas (art. 51 do CDC): retenção desproporcional de valores, multas excessivas e vedação absoluta ao arrependimento.
• Direito de arrependimento (art. 49 do CDC): 7 dias para desistir quando a compra ocorre fora do estabelecimento comercial, situação típica das vendas em resorts e estandes.

Documentos necessários

• Contrato de compra e venda da fração e seus anexos;
• Comprovantes de pagamento (entrada, parcelas, taxas de manutenção);
• Material de venda, e-mails, mensagens de WhatsApp e propostas recebidas;
• Boletos, cobranças e eventuais notificações da administradora;
• Documento de identidade e comprovante de residência.

Etapas do trabalho

1. Análise do contrato e do histórico de pagamentos;
2. Notificação extrajudicial e tentativa de acordo com a administradora;
3. Não havendo acordo, ação de rescisão contratual com pedido de restituição;
4. Quando cabível, tutela de urgência para suspender cobranças e negativações;
5. Acompanhamento até o cumprimento de sentença e o efetivo recebimento.

Perguntas frequentes

É possível desistir de um contrato de multipropriedade já assinado?

Sim. O contrato pode ser rescindido por acordo (distrato) ou judicialmente, especialmente quando há vício de informação, publicidade enganosa ou cláusulas abusivas. Quando a compra ocorre fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor ainda garante o direito de arrependimento em até 7 dias.

Quanto do valor pago pode ser devolvido?

Depende do caso concreto. A jurisprudência costuma admitir a retenção de um percentual pela administradora a título de despesas, devolvendo o restante. Em situações de venda abusiva ou enganosa, é possível pleitear a devolução integral e, em casos específicos, indenização.

Preciso continuar pagando as parcelas enquanto discuto o distrato?

Essa decisão deve ser avaliada com o advogado. Interromper pagamentos sem medida judicial pode gerar cobranças, multas e negativação. O caminho seguro é ajuizar a ação e, quando cabível, pedir tutela de urgência para suspender cobranças.

Quanto tempo leva um processo de distrato de multipropriedade?

Acordos extrajudiciais podem ser concluídos em semanas. Já a via judicial, quando necessária, costuma levar de um a três anos, variando conforme o tribunal e a complexidade da prova.